Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Kredyt hipoteczny najczęściej zaciągany jest na 25-30 lat. To bardzo długi okres, w trakcie którego może nie raz zmienić się sytuacja życiowa. Co jeśli zechce się sprzedać nieruchomość, na którą zaciągnęło się kredyt hipoteczny i jest on wciąż niespłacony? Czy jest taka możliwość? Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Kredyt hipoteczny: czym jest wpis na hipotece nieruchomości?

Zacznijmy od tego, czym jest hipoteka i dlaczego wpis na hipotece wiąże się przy sprzedaży z koniecznością spełnienia dodatkowych formalności. Przy okazji zaciągania kredytu hipotecznego bank dokonuje wpisu w księdze wieczystej nieruchomości w dziale hipotecznym.

Hipoteka to rodzaj zabezpieczenia kredytu. W razie jego niespłacania, bank może przejąć nieruchomość.

Na podstawie wpisu w księdze wieczystej bank może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń na obciążonej hipoteką nieruchomości, także gdy miejsce ma sprzedaż mieszkania. Wpierw musi zostać zaspokojony bank, potem dopiero inni wierzycieli mogą otrzymać środki. Hipoteka to narzędzie prawne i finansowe, regulowane przepisami Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym: czy to możliwe?

Nie ma żadnych przeszkód by sprzedać mieszkanie z hipoteką. Taka transakcja przebiega podobnie jak sprzedaż mieszkania bez obciążeń, z tym że jest trochę więcej formalności do dopełnienia. Te formalności musi spełnić zarówno sprzedający, jak i kupujący. Ponadto trzeba mieć na uwadze, że bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości z hipoteką. Zazwyczaj jednak nie ma z tym problemów i to tylko kwestia formalna by taką zgodę uzyskać.

Sprzedaż mieszkania z kredytem: jak to wygląda?

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z hipoteką? Obejmuje kilka etapów i ma parę więcej kroków do wykonania niż sprzedaż lokalu bez hipoteki. Oczywiście trzeba zacząć od tego, by znaleźć nabywcę. Warto przy wystawieniu ogłoszenia czy podpisywaniu umowy z agentem nieruchomości zaznaczyć, że mieszkanie jest obciążone hipoteką. W ten sposób potencjalny nabywca będzie wiedział, że proces sprzedaży i kupna może się trochę wydłużyć. Nie powinno to jednak rzutować na atrakcyjność oferty. Obecnie bardzo wiele lokali ma obciążenia hipoteczne, to zatem nic nowego na rynku.

Uzyskanie promesy

Gdy już znajdzie się nabywca nieruchomości, trzeba zgłosić się do banku, który finansował kredyt hipoteczny, aby:

Poinformować o chęci sprzedaży mieszkania.
Ustalić, jaka dokładnie kwota kredytu pozostała do spłacenia.
Upewnić się, czy wcześniejsza splata kredytu nie wiąże się z dodatkowymi opłatami.
Pobrać bardzo istotny dokument do finalizacji transakcji: promesę.

Promesa to dokument, w którym bank obiecuje, że wyda zgodę na wykreślenie zobowiązania z księgi wieczystej nieruchomości po tym, jak kredyt zostanie spłacony. Promesa ważna jest 30 dni od wydania.

Umowa przedwstępna

W tym czasie, gdy ważna jest promesa, koniecznie trzeba podpisać umowę przedwstępną z kupującym. Dobrze jest zrobić to u notariusza, by umowa była poprawnie sporządzona, choć nie jest to warunek konieczny. Umowa przedwstępna to forma zobowiązania do zawarcia w niedalekiej przyszłości właściwej umowy sprzedaży. Przy zawarciu takiej umowy można umówić się na zapłatę zadatku przez nabywcę, np. 10% kwoty wartości sprzedaży.

Z umową przedwstępną potencjalny nabywca udaje się do swojego banku by wnioskować o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Jeśli płaci gotówką, to oczywiście nie musi iść do banku i cała transakcja przebiegnie szybciej.

Umowa finalna

Gdy już kupujący pozyska środki, czy to z banku, czy z własnych oszczędności, to można spisać umowę finalną nabycia nieruchomości. W tym celu już koniecznie trzeba udać się do notariusza, bo umowa sprzedaży i kupna nieruchomości jest ważna tylko gdy jest notarialna.

Finasowanie transakcji

Kopię aktu notarialnego nabywca zabiera do swojego banku, jeśli ubiegał się o kredyt hipoteczny. Bank uruchamia finansowanie i przelewa część środków na konto banku sprzedawcy, by spłacić pozostały kredyt hipoteczny, a resztę na konto sprzedawcy. Sprzedawca następnie udaje się do placówki swojego banku by uzyskać na piśmie potwierdzenie zwolnienia z hipoteki. To zaświadczenie powinien przekazać nowemu właścicielowi lokalu.

Zmiany w księdze wieczystej

Na koniec należy dokonać zmian w Księdze Wieczystej nieruchomości. Na początku w umowie umieszcza się zobowiązanie sprzedającego do pozyskania zgody banku na zwolnienie hipoteki i przekazania dokumentu kupującemu. Następnie kupujący sporządza wniosek o dokonanie zmian w Księdze Wieczystej i zgłasza go do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Jednocześnie, przy składaniu wniosku należy uiścić opłatę w wysokości 100 zł. W praktyce nie ma znaczenia kto ją zrealizuje, jednak zwyczajowo to sprzedający bierze na siebie uiszczenie tejże wpłaty.

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku

Znalezienie nabywcy lokalu.
Udanie się do banku by uzyskać zaświadczenie o pozostałej kwocie do spłaty i zgodę banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką w formie promesy ważnej 30 dni.
Spisanie umowy przedwstępnej z nabywcą.
Uzyskanie kredytu hipotecznego przez nabywcę – jeśli płaci gotówką, to ten krok nie występuje i można od razu spisać umowę finalną.
Spisanie umowy finalnej w formie aktu notarialnego.
Przelanie środków przez bank nabywcy na konto banku sprzedawcy celem uregulowania kredytu oraz na konto sprzedawcy.
Wnioskowanie w sądzie o wykreślenie starej hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
Uzyskanie w banku potwierdzenia zwolnienia z hipoteki i przekazanie go nowemu właścicielowi mieszkania.

Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania z hipoteką

Jakie dokumenty należy zebrać przed sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką? Podstawowe to:

akt notarialny nabycia lokalu lub ustanawiający odrębną własność w przypadku gdy był on kupiony na rynku pierwotnym,
promesa od banku,
wypis z księgi wieczystej lub sam jej numer, bo po nim kupujący może w Internecie samodzielnie sprawdzić wpisy,
świadectwo charakterystyki energetycznej,
zaświadczenie o braku zameldowanych osób w sprzedawanym mieszkaniu,
poświadczenie braku zobowiązań czynszowych od wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej,
zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za wieczyste użytkowanie gruntu oraz w spłacie podatku od nieruchomości.

MASZ PYTANIA? ZADZWOŃ!

Chesz sprzedać nieruchomość? Masz dodatkowe pytania?
Nie czekaj! Zadzwoń lub napisz!